Avv. Marco Fazzari, 22 aprile 2026
Sezioni unite n. 33645/2022
“Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui al proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
Con il provvedimento di cui in epigrafe, le Sezioni unite intervengono a comporre un rilevante contrasto giurisprudenziale in tema di tutela del diritto di proprietà, affrontando il delicato quesito “se la violazione del contenuto del diritto di proprietà, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria”.
Il nodo problematico concerne, in particolare, la configurabilità del danno quale conseguenza automatica della lesione del diritto dominicale, ovvero se sia necessaria una specifica prova del pregiudizio subito. Il dibattito si è sviluppato attorno alla contrapposizione tra la tesi del dannoin re ipsae quella che, invece, richiede la dimostrazione del danno-conseguenza.
Muovendo dal contenuto del diritto di proprietà, ben impresso nell’art. 832 c.c. – secondo cui “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” – una parte della giurisprudenza ha ravvisato nell’occupazione abusiva, preclusiva del godimento del bene da parte del proprietario, un fatto automaticamente pregiudizievole del diritto di proprietà (cfr., ad esempio, Cass civ n. 6359 del 2022). In tale prospettiva, la prova del danno si esaurirebbe nella dimostrazione del fatto lesivo, configurandosi un danno sostanzialmentein re ipsa.
La teoria in esame è andata incontro a forti critiche, figlie, da un lato, della tradizionale distinzione accolta nell’ordinamento tra danno-evento e danno-conseguenza e, dall’altro lato, del generale divieto della liquidazione di danni punitivi in assenza di una espressa previsione normativa (cfr., ad esempio, Cass. civ. n. 27126 del 2021). D’altra parte, le Sezioni unite avevano avuto già in passato occasione di osservare come un generale riconoscimento del dannoin re ipsa“snatura la funzione del risarcimento che verrebbe concesso, non in conseguenza dell’effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”(così Cass. civ., sez. un., n. 26972 del 2008).
Nel tentativo di individuare un punto di equilibrio, le Sezioni unite elaborano una soluzione intermedia, sostituendo la nozione di “danno in re ipsa” con quella di “danno normale” o “danno presunto”. Tale impostazione valorizza il ricorso alle presunzioni, purché fondate su circostanze concrete idonee a dimostrare la perdita subita.
Sul piano sostanziale, il Supremo Collegio ribadisce la necessità di mantenere distinta la tutela reale da quella risarcitoria.
Se da un lato, la tutela reale è “orientata la futuro e mira al ripristino dell’ordine formale violato mediante l’accertamento dello stato di diritto e la rimozione del dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo”, dall’altro lato, quella risarcitoria è, invece, “orientata al passato e costituisce il rimedio per la perdita subita a causa della violazione del diritto”.
Ne deriva che il fatto costitutivo dell’azione risarcitoria non si esaurisce nella mera lesione del diritto di proprietà, ma include l’ulteriore elemento del danno risarcibile (danno-conseguenza).
Nel caso di occupazionesine titulo, il danno risarcibile da perdita subita è rappresentato dalla “specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dalla occupazione abusiva del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso causale si configura, pertanto, tra la violazione del diritto di godere della cosa e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della lesione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. In assenza di questa, pur in presenza di una condotta illecita, non può sorgere alcuna obbligazione risarcitoria.
Quanto al danno da mancato guadagno, esso richiede la prova di uno specifico pregiudizio, quale, ad esempio, la perdita di occasioni di locazione a condizioni più vantaggiose o la rinuncia ad una vendita a prezzo superiore.
Alle premesse sostanziali ora compendiate fanno da contraltare i principi formulati dalle Sezioni unite sul piano processuale, che introducono indubbie semplificazioni sul piano probatorio in favore del proprietario.
L’attore è, infatti, tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento, diretto o indiretto, perduta, mentre sul convenuto grava l’onere di specifica contestazione, con la conseguenza che, in suo difetto, i fatti allegati dal primo si considerano pacifici ai sensi dell’art. 115 c.p.c..
Solo in presenza di contestazione, l’attore dovrà fornire prova del danno, potendo a tal fine avvalersi anche di presunzioni semplici e delle nozioni rientranti nella comune esperienza.
Sul piano delquantumrisarcitorio, l’impossibilità di quantificare il danno nel suo preciso ammontare determina il ricorso all’equità, utilizzando, se del caso, il parametro del canone locativo di mercato.
La decisione in esame si segnala per aver raggiunto un equilibrato bilanciamento tra l’esigenza di assicurare una tutela effettiva al proprietario e il rispetto dei principi generali in materia di responsabilità civile, evitando derive verso forme surrettizie di responsabilità punitiva.
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